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Timesharing von Ferienwohnungen (VIII)

LTH droht ihren Timesharing-Kunden

Im Juli 2007 kam es zu einer Strategie-Änderung. Nachdem Concepts Internet Travel AG (Brüttisellen) die Timesharing-Kunden allein bearbeite, ging nun  LTH (Saalbach)  ihre bisherigen Timesharing-Kunden direkt selbst mittels Brief an. Auffällig ist, dass das LTH-Schreiben nicht in Saalbach, sondern in Brüttisellen abgeschickt worden ist. Das zeigt einmal mehr die gute Zusammenarbeit zwischen Concepts und LTH.

Im LTH-Schreiben vom 12. Juli 2007 wird festgehalten, dass die Zahlungsmoral der Ferienbesitzer massiv gesunken sei. Da deshalb die Erhöhung der Nebenkosten um 100 % in Betracht gezogen werden müsse, müsse gemeinsam ein Ausweg gesucht werden. LTH präsentiert sodann eine Lösung des Problems. LTH habe ein Unternehmen gefunden, dass in die Pflichten und Rechte der bestehenden Mitglieder eintreten werde, womit sich Erhöhung der Nebenkosten abwenden lasse. LTH fordert dann die Timesharing-Kunden ultimativ auf, sich beim Schweizer Kooperationsbüro (Concepts Internet Travel AG) zu melden, und droht, falls kein Termin vereinbart werde, dass davon ausgegangen werde, dass die Mitglieder die besagte Umlegung der Sonderkosten anerkennen.
 
Aus dem Schreiben kann auf eine geschäftliche Beziehung zwischen LTH und Concepts geschlossen werden. LTH wird ja wohl Concepts kaum gratis Kunden vermitteln. Üblicherweise ist in vergleichbaren Fällen eine Provision (Vermittlungsgebühr)  fällig.

Ob LTH ausstehende Nebenkosten wirklich auf andere Timesharing-Kunden umlegen kann, ist eine Frage, die genauerer Prüfung bedarf. Jedenfalls ergibt sich das nicht aus der Vertragsbestimmung, die LTH im Brief zitiert. Es ist empfehlenswert, wenn Sie sich als Timesharing-Kunde schriftlich oder per Mail bei LTH melden und darauf hinweisen, dass Sie die besagte Nebenkostenerhöhung in keiner Weise anerkennen. Wenn Sie das nicht machen, kann LTH später behaupten, dass Sie die Nebenkostenerhöhung stillschweigend akzeptiert haben. Zudem sollten Sie von LTH eine detaillierte Nebenkostenabrechnung und eine Aufstellung der nicht bezahlten Beiträge verlangen. Nur so ist es überhaupt möglich, die angedrohte Erhöhung der Nebenkosten zu überprüfen. Sie haben einen Anspruch auf Auskunft. Ich persönlich habe noch nie eine Nebenkostenabrechnung gesehen, weshalb ich davon ausgehe, dass die Nebenkosten rein willkürlich festgelegt werden. Da Concepts schon länger mit einer Nebenkostenerhöhung von 100 % droht, wobei die Begründung von Zeit zu Zeit wechselt, und seither die Nebenkosten nie in diesem Umfang erhöht worden sind, muss von einer gezielten Verunsicherung der Kunden gesprochen werden.  LTH bezweckt mit ihrem Schreiben, dass bestehende Timesharing-Kunden auf CVC umsteigen sollen. Dieses Angebot ist jedoch nicht empfehlenswert und kostet Sie nur nochmals Geld. Sie sollten bei LTH reklamieren.


Die fragwürdige Schreiben von LTH hatte nicht nur den von LTH erwarteten Effekt, sondern erwies sich teilweise auch als  kontraproduktiv, da so  LTH auch Kunden verärgert hatte, die bislang mit dem Timesharing einigermassen zufrieden waren. Kunden haben mir berichtet, dass sie das LTH-Schreiben zum Anlass genommen haben, um den Timesharing-Vertrag zu kündigen.

LTH erhöht Jahresbeitrag nun doch um 100 %

Peter Landisch verschickte im Oktober 2007 im Auftrag von LTH Rechnungen für den Jahresbeitrag 2008 (Timesharing) über 1120 Fr. Ohne grosse Worte wurden die Nebenkosten also mehr als verdoppelt.  Von säumigen Kunden ist jetzt nicht mehr die Rede. Auffällig ist, dass offenbar nur ausserordentliche Aufwendungen, nicht jedoch die normalen laufenden Kosten verrechnet werden. Eine Abrechnung über die ordentlichen Nebenkosten haben die Kunden bislang noch nie erhalten.

Diese Abrechnung sollten Sie nicht akzeptieren und reklamieren, da Sie ansonsten die Nebenkostenabrechnung stillschweigend anerkennen.


LTH hat bereits auf das Reklamationsschreiben reagiert. Der Brief besteht hauptsächlich aus Verunglimpfungen gegenüber meiner Person. LTH will zwar Einblick in "bilanztechnische Modalitäten" gewähren, verlangt aber die Unterzeichnung einer Vertraulichkeits- und Verpflichtungserklärung. Diese sollten Sie keinesfalls unterzeichnen. Die Vertraulichkeitserklärung erachte ich sowieso als unwirksam, da LTH den Kunden nicht verbieten kann, den vorliegenden Sachverhalt mit einem Anwalt zu besprechen. Mit der Verpflichtungserklärung würden Sie die höheren Nebenkosten anerkennen, bevor Sie überhaupt Einblick in die neue Jahresbeitragsaufstellung genommen haben konnten. Das ist ein Witz! Im Übrigen könnten Sie die Nebenkostenabrechnung auch gerichtlich einklagen.

Auffallend ist, dass die happige Nebenkostenerhöhung  jetzt plötzlich wieder mit säumigen Kunden begründet wird, während in der Nebenkostenabrechnung ausschliesslich Sanierungskosten aufgeführt worden sind. Warum ist es für LTH so eine grosse Sache, den Kunden eine korrekte Nebenkostenabrechnung zu liefern? Die Vermutung liegt nahe, dass die Nebenkosten nie korrekt abgerechnet worden sind. Als Kunde sollten Sie weiter reklamieren und eine ordnungsgemässe Abrechnung einverlangen.

Landisch treibt Geld ein

Dipl. Kaufmann Peter Landisch aus Ingolstadt versandte Mitte Februar 2008 wieder eine grössere Anzahl von Briefen. Betroffen sind Personen, die vor Jahren bei Club Touristik (Olten) oder Viva Tours (Jestetten) einen Timesharing-Vertrag unterschrieben haben, diesen dann aber gekündigt oder die Zahlungen eingestellt haben. Diese haben in der Folge seit Jahren nichts mehr von den Timesharing-Abzockern gehört, bis eben zu diesem Schreiben.

Landisch forderte in einem sehr frechen Tonfall gehaltenen Brief ("Letzte Mahnung vor Betreibung!") die Adressaten ultimativ zur Zahlung von angeblich offenen Beträgen auf ("es wäre ja wohl an der Zeit!"). Er droht die Betreibung an und hält zudem fest, dass die Adressaten auch Gerichts- und Anwaltskosten zu übernehmen hätten ("Kopf in Sand kommt immer am Teuersten!").

Auf diesen unverschämten Brief sollten Sie gar nicht antworten und vor allem keinen Franken zahlen!

Übrigens, für den Fall, dass Ratenzahlung oder andere Vorschläge gewünscht werden, gibt Landisch eine Telefonnummer in der Schweiz an, nämlich ganz zufällig die von Concepts Internet Travel AG in Brüttisellen.

Landischs Drohung mit der Betreibung ist vor allem eine Drohgebärde, um den Leuten Angst zu machen. Tatsächlich habe ich bislang noch nie eine konkrete Betreibung gesehen. Sollten Sie wirklich betrieben werden, so können Sie die Betreibung mittels Rechtsvorschlag ganz einfach stoppen.  In der Schweiz kann jeder jeden betreiben, auch völlig grundlos. Darum ist es auch kein Weltuntergang, wenn man betrieben wird. Ob die Forderung zu Recht besteht, müsste dann in einem Gerichtsverfahren geklärt werden. Nach meinem Wissensstand sind die involvierten Firmen bislang einer gerichtlichen Auseinandersetzung aus dem Weg gegangen, weshalb Sie nach dem Rechtsvorschlag wenig zu befürchten haben.

Vorliegend wurden die Timesharing-Verträge meistens mit Darlehensverträgen gekoppelt, da die Kaufsumme nicht beim Kauf sofort bezahlt worden war. Als Darlehensgeberin trat eine Fort Grey Holding in Gibraltar auf. Landisch ist nach eigenen Auftragen von Fort Grey beauftragt, die Darlehensraten einzutreiben. Dabei ist allerdings sehr fraglich, ob die Darlehensverträge überhaupt gültig sind. Es ist davon auszugehen, dass die Konsumkreditgesetzgebung anwendbar ist. Diese stellt strikte Anforderungen an Form und Inhalt solcher Verträge. Werden die gesetzlichen Vorgaben nicht eingehalten, ist der gesamte Darlehensvertrag nichtig. Dies ist auch hier so der Fall.

Neue Nebenkostenabrechnung von LTH

Ende März 2008 versandte LTH eine umfangreiche Nebenkostenabrechnung und stellte fest, dass 2008 ausserordentliche Kosten verrechnet worden sind und 2009 sich die Nebenkosten wieder im üblichen Rahmen bewegen. Dabei erläuterte LTH einmal relativ ausführlich, was bisher nie der Fall war, die Nebenkostenrechnung. Dies ist immerhin einmal ein positiver Umstand.

Die Nebenkostenabrechnung bedarf genauerer Prüfung. Landisch stützte die Nebenkostenabrechnung einzig auf ausserordentliche Aufwendungen. Bei der LTH-Abrechnung sind nun offenbar auch die ordentlichen Nebenkosten mitberücksichtigt, wobei diese allerdings nicht detailliert angegeben werden. Ich gehe somit immer noch davon aus, dass die Nebenkosten einfach pauschal abgerechnet werden und im Ergebnis überhöht sind. Eine detaillierte Nebenkostenabrechnung könnte hier Klarheit bringen.

Die geltend gemachten Positionen können grundsätzlich geltend gemacht werden, wobei allerdings zunächst die vertragliche Regelung einmal genau geprüft werden muss. Hinter die Position "RCI-Umlage Restauration" stelle ich jedoch nach wie vor ein grosses Fragezeichen. Ich sehe keine vertragliche Grundlage, um solche Kosten (entgangener Gewinn) auf die Kunden abzuwälzen. Das heiss doch nichts anderes, dass Kunden, die mit RCI tauschen, dennoch für das Essen im Interstar aufkommen müssen. Das Timesharing-Recht ist schliesslich ein Recht, ein Zimmer zu nutzen, und keine Verpflichtung. Jemand, der das Recht nicht nutzt, dürfen folglich solche Kosten auch nicht auferlegt werden.

Schliesslich ist die Aufteilung der Kosten zu hinterfragen. Die Kosten werden nur auf die bestehenden Timesharing-Rechte abgewälzt. Die nicht vergebenen Wochen, welche im Ergebnis LTH gehören, werden nicht berücksichtigt. Das Interstar wird ja auch als normales Hotel genutzt, weshalb eigentlich auch die Eigentümerin, zumindest für die vermieteten Zimmer,  auch für die Nebenkosten aufkommen müsste.

Ein LTH-Kunde meinte gegenüber mir, dass die Nebenkosten für ein Studio in Saalbach 1'120,78 Fr. betragen würden, also 58'280,56 Fr. pro Jahr.  In Zürich bezahle man für eine 5-Zimmerwohnung 130 Fr. für Nebenkosten (inkl. Erneuerungsfonds). Auch wenn man von halben Nebenkosten ausgeht, wird so immer noch mehr als 29'000 Fr. pro Studio eingenommen.

Unklarheiten können schliesslich nur ausgeräumt werden, wenn LTH die Nebenkosten detailliert und nachvollziehbar abrechnet. Das ist nicht nur im Interesse der Kunden, sondern auch im Interesse von LTH selbst, denn wo es nichts zu kritisieren gibt, gibt es auch keinen Grund, die Zahlung von Nebenkosten einzustellen.

Zwischenbemerkung

Die Nebenkostengeschichte zeigt ein grundsätzliches Problem beim Timesharing von LTH auf. Da es sich um ein vertragliches und nicht um ein sachenrechtliches Timesharing handelt, ist die Rechtsstellung der Timesharing-Kunden schlecht. Die Rechtsstellung wird einzig durch den Vertrag und nicht durch das Gesetz definiert. Der Vertrag gesteht den Timesharing-Kunden keine Mitspracherechte zu, namentlich nicht in Bezug auf Sanierungen zu. Nicht einmal wurden diese vorgängig über die Sanierungen informiert. Am Schluss können die Kunden nur zahlen, haben aber nichts zu sagen. Ganz anders wäre das bei einer Mit- oder Stockwerkeigentümergesellschaft, wo eine Eigentümerversammlung über Renovationen etc. entscheiden muss.

LTH versendet Gutachten

Um die Gemüter der noch reklamierenden Kunden zu beruhigen, versandte LTH im Mai 2008 ein Schreiben, worin nochmals der Sachverhalt erläutert wird und die Kunden auffordert werden, die Nebenkosten zu zahlen. Zudem legte LTH von "einem gerichtlich vereidigten Gutachter" ein Schätzungsgutachten bei, womit den Kunden den Wert des Timesharing-Rechts dargelegt wird.

Zum Gutachten ist zu sagen, dass es sich nicht um ein gerichtliches Gutachten sondern um ein Privatgutachten handelt, Das heisst, dass LTH das Gutachten in Auftrag gegeben hat und Privatgutachten dienen vor allem dazu, den eigenen Standpunkt zu untermauern.  Fraglich am Gutachten ist namentlich, dass der Gutachter nicht bekannt ist.

Am Gutachten ist zu bemängeln, dass der festgestellte Schätzwert nicht überprüft werden kann, da die Schätzungsgrundlagen nicht bekannt sind. Ob der geschätzte Verkehrswert realistisch ist, ist meines Erachtens eher fraglich. Der erzielbare Vermögensvorteil ist schliesslich nicht identisch mit dem Marktpreis.  Da es  keine nennenswerte Nachfrage nach den Timesharing-Rechten gibt, tendiert der Marktpreis für Timesharing-Rechte gegen Null. Sollten Sie einen besseren Preis erzielen, so lassen Sie es mich bitte wissen.

Wenn Sie auf die Seite www.ferienbesitz.com stossen sollten, wo man seine  Timesharing-Rechte zum Verkauf anbieten kann, solle Ihnen bewusst sein, dass es sich auch um eine Seite von LTH handelt.

Nebenkosten 2009

Für 2009 wurde wieder eine Nebenkostenrechnung im üblichen Rahmen versandt. Allerdings ist LTH nach wie vor nicht in der Lage, eine ordentliche Nebenkostenabrechnung zu erstellen, woraus sich die effektiven Kosten und der Verteilschlüssel ergibt.

Im Moment wird wieder den Interstar-Kunden erzählt, dass die Nebenkosten 2010 massiv erhöht werden. Concepts Internet Travel AG versucht einmal mehr, mit den bestehenden Kunden nochmals Kasse zu machen. Zudem soll verhindert werden, dass InterstaR-Kunden vor Gericht ziehen, falls die jetzigen Kläger in Österreich Recht erhalten sollten.


© bm 11.2.2009

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